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305億港元油煙處理設備價格推地與加息 房價28月首跌後的香港樓市未來
在香港這個人口密度排名世界第三的地方，居住一直是政府與民眾最關切的問題，與之息息相關的土地與樓價自然也是“城中熱話”，更何況此次港府一口氣宣佈推出4幅住宅用地，可興建單位達約2630個，比今年前兩個季度總和還多。
但雙喜臨門(603008,股吧)的事情並不常有，在宣佈這個消息的同一天，香港金融管理局9月27日早間宣佈，基本利率根據預設公式上調25基點至2.50%，即時生效。上調基本利率的舉措是因應美國於9月26日（美國時間）調高聯邦基金利率的目標區間25基點而作出。
消息一出，地產股當日午後跌幅擴大，各機構對樓價預測亦不樂觀，認為香港樓市將出現轉折點，並預計香港樓價在未來12個月會跌5-10%，甚至預言香港房價將大幅下跌。
而香港差餉物業估價署9月28日披露的臨時數字似乎更加劇瞭大傢的擔憂，數字顯示，8月全港私人住宅樓價指數按月小幅回落0.076%，此前持續瞭28個月的最長樓價“陽線”也因此中斷。
賣地計劃與估值305億港元
居住在“擁擠”的香港，每次賣地無疑都是大傢喜聞樂見的“大喜事”。
9月27日，香港特別行政區政府發展局局長黃偉綸就“2018年10月至12月賣地計劃”會見傳媒，其在開場發言上宣佈，第三季度，政府會以招標方式出售四幅住宅用地，其中，大嶼山及大埔各有一幅，另外兩幅位於啟德。
“四幅用地合共可興建約2630個單位，連同來自私人發展及重建項目的土地供應，第三季度私人房屋土地供應相信可提供約3360個單位。”他介紹。
值得一提的是，2630個單位比港府今年前兩個季度賣地可建單位的總和還多。黃偉綸向大傢匯報本財政年度首兩個季度私人房屋土地供應的情況指，政府賣地方面，至九月底，透過招標共出售六幅私人住宅用地，可提供約2350個單位。
若加上港鐵公司所標售地塊與重建等項目，前兩季度供應也是不少。數據顯示，首兩個季度，港鐵公司招標出售三個分別位於油塘、黃竹坑站及何文田站的物業發展項目，可提供約2700個單位。
此外，市區重建局（市建局）則分別在油煙靜電機推薦餐廳油煙處理第一季度及第二季度招標發展位於深水埗的通州街/桂林（樓盤）街項目，及青山道/元州街項目，兩個項目合共可提供約470個單位。計及來自私人發展及重建項目的約960個單位，本年度首兩個季度的私人房屋土地供應共可提供約6500個單位。
黃偉綸介紹，連同第三季度的供應，2018/19年度首三個季度預計合共可提供約9840個單位
另一方面，三季度一口氣推出四幅住宅用地，除瞭供應量較大之外，其價值也是不容小覷。中原測量師行張競達表示，此次供應多屬優質豪宅地塊，4幅住宅地估值達約305億港元。
他認為，其中最矚目地塊是位於啟德跑道上的九龍啟德第4C區3號地塊，該地塊面積約11.79萬平方呎，可享全海景，預計每呎樓面地價約2萬港元，地塊總值高達130億港元。另一幅啟德住宅地同樣位於跑道上，向市區方向，他預計該地塊每呎樓面地價約1.8萬港元，總值約96.4億港元。
此外，本次推出的另兩幅住宅地位於新界區，張競達估計，大埔地將來會發展成中低密度豪宅，受本年樓價有一定升幅等因素影響，預計樓面呎價8000港元，總值76億港元。大嶼山長沙（樓盤）地塊，指定作低密度發展，地皮規模不大，預計每呎樓面地價約2萬港元，地價約2.3億港元。
黃偉綸還補充：“政府會視乎其他土地供應來源及市場情況，持續推售合適的私人住宅用地，我們會繼續竭力維持穩定而平穩的私營房屋土地供應。”
加息與樓價28月首跌
雙喜臨門的事情並不常有，賣地計劃的公佈，或許也可以解讀為對加息利差的對沖。
就在宣佈賣地這個大好消息的同一天，香港金融管理局9月27日早間宣佈，基本利率根據預設公式上調25基點至2.50%，即時生效。上調基本利率的舉措是因應美國於9月26日（美國時間）調高聯邦基金利率的目標區間25基點而作出。
隨後，香港四大銀行紛紛宣佈上調港元最優惠貸款利率（Prime Rate，簡稱P息），其中，匯豐、恒生、中銀香港由5%上調至5.125%，渣打銀行由5.25%上調至5.375%，幅度同為12.5個基點。
與此同時，其餘多傢銀行也陸續宣佈加息。據瞭解，這是2006年4月以來香港本地龍頭銀行首次上調最優惠貸款利率，距今已有12年。
對此，香港財政司司長陳茂波9月27日在公開活動上表示，未來加息勢頭和步伐不可忽視，預料香港逾十年超低息環境將會過去，相信香港銀行未來加息機會高，供樓負擔會隨之上升。
野村香港地產研究部主管郭美珊表示，銀行貸款增長與樓市關系很大，加息會對新的樓房按揭構成影響。其預計美國每加息2次，本港就會加P息1次。
一在港中資大行人士就直言，香港主要銀行上調P息，將增加市場的借貸成本，也包括居民的房貸成本。在港銀行按揭房貸利率的定價標準主要有兩類模式，一是在Hibor基礎上實行一定水平的溢價，另一種則是以P息為基準定價，但無論哪種模式，香港居民也明顯感到月供壓力加大。
事實上，除瞭摩根大通這個“少數派”估計香港樓價將升4%至5%之外，各大研究機構均不約而同指出，香港銀行加息後，首當其沖的將是本港樓市。
其中，摩根士丹利及花旗均認為，下半年香港樓價會跌5%至7%。
標普亦表示，香港政府於6月推出空置稅新措施後，在供應增加及購買氣氛轉差下，再加上香港息口上升，以及貿易戰帶來經濟不明朗，相信會進一步影響樓價。“香港流動性過剩況將結束，令香港樓市出現轉折點，由今年第三季高峰計，未來12個月本港樓價會跌5%至10%。”
投資銀行裡昂證券更是早在8月底的研報中就指出，經歷瞭多年上漲後，隨著市場人氣急劇下降，香港樓價將大幅下跌。
該行預測，香港的房地產市場正經歷十五年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒，預計未來一年房價會出現15%的回調。
在全港人民仍在樓價將下跌的預言中“不能自拔”之時，香港差餉物業估價署9月28日披露的臨時數字似乎更加劇瞭大傢的擔憂。數字顯示，8月全港私人住宅樓價指數按月小幅回落0.076%，此前持續瞭28個月的最長樓價“陽線”也因此中斷。
在中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑看來，該指數跌勢才剛剛開始，主要反映政府7月推出“娥六招”對樓市的影響，包括征收一手樓空置稅及新盤每輪必須銷售至少20%單位，措施令發展商積極推售貨尾單位，定價克制，吸引買傢入市。
房產代理數據則顯示，香港7月份新房成交量為1740宗，環比減15%；8月上半月，新公寓成交711宗，預計環比跌18.3%。二手房成交方面，7月銷售環比下降7%至4040宗；8月份環比減少35.6%至1300宗。
對此，陳永傑預計香港私人住宅樓價指數跌勢還將持續數月，9月份二手成交量有可能創歷史新低，預計成交約1500宗，估計差估署樓價指數不會跳崖式下跌，跌浪將會持續數月。
對於上調P息，陳永傑認為對樓市實際影響不大，加幅亦較市場預期少，可算是負面消息變正面，是對物業市場最小的打擊。
從另一個角度看，居高不下的香港樓價若出現下調，對於買樓自住的市民而言，也不完全是壞消息。
美國城市規劃咨詢機構Demographia就在報告中指出，香港的房價負擔能力過去兩年進一步惡化，從2016年的18.1倍升至去年的19.4倍，處於空前高位，並指當地房價屬於“極度負擔不起”之列。
（責任編輯：常丹丹 HO016）
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在香港這個人口密度排名世界第三的地方，居住一直是政府與民眾最關切的問題，與之息息相關的土地與樓價自然也是“城中熱話”，更何況此次港府一口氣宣佈推出4幅住宅用地，可興建單位達約2630個，比今年前兩個季度總和還多。
但雙喜臨門(603008,股吧)的事情並不常有，在宣佈這個消息的同一天，香港金融管理局9月27日早間宣佈，基本利率根據預設公式上調25基點至2.50%，即時生效。上調基本利率的舉措是因應美國於9月26日（美國時間）調高聯邦基金利率的目標區間25基點而作出。
消息一出，地產股當日午後跌幅擴大，各機構對樓價預測亦不樂觀，認為香港樓市將出現轉折點，並預計香港樓價在未來12個月會跌5-10%，甚至預言香港房價將大幅下跌。
而香港差餉物業估價署9月28日披露的臨時數字似乎更加劇瞭大傢的擔憂，數字顯示，8月全港私人住宅樓價指數按月小幅回落0.076%，此前持續瞭28個月的最長樓價“陽線”也因此中斷。
賣地計劃與估值305億港元
居住在“擁擠”的香港，每次賣地無疑都是大傢喜聞樂見的“大喜事”。
9月27日，香港特別行政區政府發展局局長黃偉綸就“2018年10月至12月賣地計劃”會見傳媒，其在開場發言上宣佈，第三季度，政府會以招標方式出售四幅住宅用地，其中，大嶼山及大埔各有一幅，另外兩幅位於啟德。
“四幅用地合共可興建約2630個單位，連同來自私人發展及重建項目的土地供應，第三季度私人房屋土地供應相信可提供約3360個單位。”他介紹。
值得一提的是，2630個單位比港府今年前兩個季度賣地可建單位的總和還多。黃偉綸向大傢匯報本財政年度首兩個季度私人房屋土地供應的情況指，政府賣地方面，至九月底，透過招標共出售六幅私人住宅用地，可提供約2350個單位。
若加上港鐵公司所標售地塊與重建等項目，前兩季度供應也是不少。數據顯示，首兩個季度，港鐵公司招標出售三個分別位於油塘、黃竹坑站及何文田站的物業發展項目，可提供約2700個單位。
此外，市區重建局（市建局）則分別在油煙靜電機推薦餐廳油煙處理第一季度及第二季度招標發展位於深水埗的通州街/桂林（樓盤）街項目，及青山道/元州街項目，兩個項目合共可提供約470個單位。計及來自私人發展及重建項目的約960個單位，本年度首兩個季度的私人房屋土地供應共可提供約6500個單位。
黃偉綸介紹，連同第三季度的供應，2018/19年度首三個季度預計合共可提供約9840個單位
另一方面，三季度一口氣推出四幅住宅用地，除瞭供應量較大之外，其價值也是不容小覷。中原測量師行張競達表示，此次供應多屬優質豪宅地塊，4幅住宅地估值達約305億港元。
他認為，其中最矚目地塊是位於啟德跑道上的九龍啟德第4C區3號地塊，該地塊面積約11.79萬平方呎，可享全海景，預計每呎樓面地價約2萬港元，地塊總值高達130億港元。另一幅啟德住宅地同樣位於跑道上，向市區方向，他預計該地塊每呎樓面地價約1.8萬港元，總值約96.4億港元。
此外，本次推出的另兩幅住宅地位於新界區，張競達估計，大埔地將來會發展成中低密度豪宅，受本年樓價有一定升幅等因素影響，預計樓面呎價8000港元，總值76億港元。大嶼山長沙（樓盤）地塊，指定作低密度發展，地皮規模不大，預計每呎樓面地價約2萬港元，地價約2.3億港元。
黃偉綸還補充：“政府會視乎其他土地供應來源及市場情況，持續推售合適的私人住宅用地，我們會繼續竭力維持穩定而平穩的私營房屋土地供應。”
加息與樓價28月首跌
雙喜臨門的事情並不常有，賣地計劃的公佈，或許也可以解讀為對加息利差的對沖。
就在宣佈賣地這個大好消息的同一天，香港金融管理局9月27日早間宣佈，基本利率根據預設公式上調25基點至2.50%，即時生效。上調基本利率的舉措是因應美國於9月26日（美國時間）調高聯邦基金利率的目標區間25基點而作出。
隨後，香港四大銀行紛紛宣佈上調港元最優惠貸款利率（Prime Rate，簡稱P息），其中，匯豐、恒生、中銀香港由5%上調至5.125%，渣打銀行由5.25%上調至5.375%，幅度同為12.5個基點。
與此同時，其餘多傢銀行也陸續宣佈加息。據瞭解，這是2006年4月以來香港本地龍頭銀行首次上調最優惠貸款利率，距今已有12年。
對此，香港財政司司長陳茂波9月27日在公開活動上表示，未來加息勢頭和步伐不可忽視，預料香港逾十年超低息環境將會過去，相信香港銀行未來加息機會高，供樓負擔會隨之上升。
野村香港地產研究部主管郭美珊表示，銀行貸款增長與樓市關系很大，加息會對新的樓房按揭構成影響。其預計美國每加息2次，本港就會加P息1次。
一在港中資大行人士就直言，香港主要銀行上調P息，將增加市場的借貸成本，也包括居民的房貸成本。在港銀行按揭房貸利率的定價標準主要有兩類模式，一是在Hibor基礎上實行一定水平的溢價，另一種則是以P息為基準定價，但無論哪種模式，香港居民也明顯感到月供壓力加大。
事實上，除瞭摩根大通這個“少數派”估計香港樓價將升4%至5%之外，各大研究機構均不約而同指出，香港銀行加息後，首當其沖的將是本港樓市。
其中，摩根士丹利及花旗均認為，下半年香港樓價會跌5%至7%。
標普亦表示，香港政府於6月推出空置稅新措施後，在供應增加及購買氣氛轉差下，再加上香港息口上升，以及貿易戰帶來經濟不明朗，相信會進一步影響樓價。“香港流動性過剩況將結束，令香港樓市出現轉折點，由今年第三季高峰計，未來12個月本港樓價會跌5%至10%。”
投資銀行裡昂證券更是早在8月底的研報中就指出，經歷瞭多年上漲後，隨著市場人氣急劇下降，香港樓價將大幅下跌。
該行預測，香港的房地產市場正經歷十五年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒，預計未來一年房價會出現15%的回調。
在全港人民仍在樓價將下跌的預言中“不能自拔”之時，香港差餉物業估價署9月28日披露的臨時數字似乎更加劇瞭大傢的擔憂。數字顯示，8月全港私人住宅樓價指數按月小幅回落0.076%，此前持續瞭28個月的最長樓價“陽線”也因此中斷。
在中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑看來，該指數跌勢才剛剛開始，主要反映政府7月推出“娥六招”對樓市的影響，包括征收一手樓空置稅及新盤每輪必須銷售至少20%單位，措施令發展商積極推售貨尾單位，定價克制，吸引買傢入市。
房產代理數據則顯示，香港7月份新房成交量為1740宗，環比減15%；8月上半月，新公寓成交711宗，預計環比跌18.3%。二手房成交方面，7月銷售環比下降7%至4040宗；8月份環比減少35.6%至1300宗。
對此，陳永傑預計香港私人住宅樓價指數跌勢還將持續數月，9月份二手成交量有可能創歷史新低，預計成交約1500宗，估計差估署樓價指數不會跳崖式下跌，跌浪將會持續數月。
對於上調P息，陳永傑認為對樓市實際影響不大，加幅亦較市場預期少，可算是負面消息變正面，是對物業市場最小的打擊。
從另一個角度看，居高不下的香港樓價若出現下調，對於買樓自住的市民而言，也不完全是壞消息。
美國城市規劃咨詢機構Demographia就在報告中指出，香港的房價負擔能力過去兩年進一步惡化，從2016年的18.1倍升至去年的19.4倍，處於空前高位，並指當地房價屬於“極度負擔不起”之列。
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